Vastgoedsturing - nut en noodzaak van een goed portefeuilleplan

Vastgoedsturing staat bij veel corporaties hoog op de agenda. Met ongeveer 2,3 miljoen woningen van gemiddeld € 100.000 is de totale waarde maar liefst circa € 230 miljard. Maar deze waarde ‘zit in de stenen’, blijft veelal in de stenen en komt dus ook niet in geld beschikbaar.

 

 

 

Herman Groenewold, senior business consultant bij Reasult

Om hun doelgroep in de toekomst van goede huisvesting te blijven voorzien, is het belangrijk om deze enorme waarde aan vastgoed goed te sturen. De basis voor vastgoedsturing is een goed portefeuilleplan. De noodzaak voor een goed portefeuilleplan is alleen maar groter geworden door de nieuwe Woningwet en de toenemende druk op betaalbaarheid van woningen.

 

Wat levert een goed portefeuilleplan op?

Een goed portefeuilleplan geeft richting aan de langjarige maatschappelijke doelen van de corporatie en de prestatieafspraken met de gemeente en huurdersorganisatie. Het geeft antwoord op vragen als ‘welk type vastgoed een corporatie nodig heeft’ nu en in de toekomst. Denk aan:

  • type huisvesting;
  • huurklassen;
  • duurzaamheid;
  • doelgroepen;
  • wijken en dergelijke.

Het geeft richting aan de organisatie, fungeert als opdrachtgeverschap naar assetmanagement en maakt de verbinding naar tactisch en operationeel. Daarmee legt het de basis voor vervolgstappen zoals de complexplannen, investeringsvoorstellen en propertymanagement. Hiermee legt een corporatie haar keuzes vast en verantwoordt waarom deze gemaakt zijn. Waaraan moet een goed portefeuilleplan voldoen? De vraag is natuurlijk aan welke eisen een goed portefeuilleplan moet voldoen.

 

Een goed portefeuilleplan voldoet hieraan:

1. Het geeft inzicht in de portefeuille

Het begint met weten wat je hebt, met gedetailleerde informatie op complex- of VHE-niveau.

  • Welke woningtypes hebben we?
  • Hoe zit het met het DAEB- en niet-DAEB-bezit?
  • Hoe is de verhuurbaarheid? -Wat is de technische staat?
  • Welke type vastgoed hebben we in bepaalde wijken of buurten?
  • Inzicht in de belangrijkste KPI’s van de portefeuille vertelt of het bezit past bij de doelen van de corporatie.

 

2. Het legt een meetlat langs de portefeuille

De corporatie moet hebben bepaald aan welke normen de complexen en de portfeuille moeten voldoen: de portefeuillescore. Met behulp van deze meetlat en het verkregen inzicht in de portefeuille, kan het bezit worden gescoord. Op basis hiervan kan objectief worden bepaald welke complexen wel of niet voldoen aan de (maatschappelijke) doelen van de corporatie.

 

3. Het bevat de te nemen maatregelen

Nadat de portefeuille langs de meetlat is gelegd, is bekend hoe de complexen bijdragen aan het behalen van de doelstelling. Er is duidelijk wat de slecht scorende complexen zijn en welke factoren hierin een rol spelen. Op basis van de toetsing van de portefeuille aan de meetlat, bepaalt de assetmanager over de inzet van de beschikbare middelen (tijd, geld, mensen). Dit leidt tot het maken van keuzes en het eventueel aanpassen van het complexbeleid. Allemaal elementen die in het portefeuilleplan aan de orde komen en die beter onderbouwd worden met een goede analyse. Zo weet je welke stappen nodig zijn voor het realiseren van de wensportefeuille. In het complexplan volgt dan de uitwerking van deze stappen. Hierin zijn de specifieke te nemen maatregelen en het verwachte resultaat daarvan per complex uitgewerkt.

Tip: gebruik het portefeuilleplan als intern communicatiemiddel

Vastgoedsturing werkt uiteindelijk alleen wanneer het in alle lagen van de organisatie draagvlak heeft. Het portefeuilleplan, en in een later stadium ook het complexplan, verschaft de gehele organisatie inzicht in hoe de doelen van de corporatie worden gerealiseerd en waarom bepaalde keuzes op strategisch en tactisch niveau zijn gemaakt. Een helder en duidelijk portefeuilleplan helpt dus ook om nut en noodzaak van vastgoedsturing bij diverse lagen in de corporatie uit te leggen. Het verhoogt de efficiëntie van de organisatie en zorgt voor een effectievere inzet van de financiële middelen.

Kortom, een goed portefeuilleplan is niet alleen noodzakelijk om als corporatie de gestelde doelen te verwezenlijken, het draagt tevens bij aan intern draagvlak voor vastgoedsturing. Op de lange termijn kan een corporaties zo haar maatschappelijke rol nog beter vervullen.

 

Deze blog is eerder gepubliceerd op CorporatieNL.