Modelmatig waarderen: wat levert het u op?

Marktwaarde verhuurde staat is een veel besproken onderwerp. Maar hoe zorgt u dat het voor uw organisatie meer oplevert? Want met het goed waarderen en inzicht krijgen in de waarde van het vastgoed heeft u een middel in handen om betere besluiten te nemen. Graag leg ik uit wat modelmatig waarderen u op kan leveren.

 
Bastiaan van der Mijl, productmarketingmanager Reasult

Beter in control; kijk met de bril van een belegger

Waarderen op marktwaarde is kijken naar de portefeuille met een bril van een belegger. Wat zou een belegger bereid zijn te betalen voor het vastgoed? Dus u probeert zo objectief mogelijk naar de portefeuille te kijken. Heeft u die waarde in beeld dan zijn de beleidskeuzes daar beter op af te stemmen. 

Betrouwbare taxaties geven veel zekerheid bij het nemen van besluiten. Als u goed weet hoe de waardes tot stand zijn gekomen kunt u hierover ook beter verantwoorden. Een goede taxatie betekent dat de uitgangspunten op orde zijn en de waarde transparant onderbouwd is door een professional.
Beter in control begint met het goed op orde hebben van de uitgangspunten. 

Als eerste zijn dit de brongegevens. Bijvoorbeeld waar ligt het vastgoed, wat is de huur, hoe duurzaam is het? Onderdeel van de uitgangspunten is helder te hebben wat het doel en de reikwijdte van de taxatie is. Waarvoor mag de taxatie gebruikt worden. Een taxatie voor een aankoopbesluit van een individueel complex vraagt om een andere mate van diepgang dan een globale portefeuillewaardering voor de jaarrekening. Daarnaast zijn de onderbouwingsmethodes belangrijk. Of u nu de waardebepaling door een externe taxateur laat doen of u doet het zelf, het gaat er om dat u goed onderbouwde waardes heeft. Een gangbare methode is de Discounted CashFlow (DCF) methode om de waarde te onderbouwen. Het geeft de taxateur de mogelijkheid alle relevante effecten inzichtelijk te maken in onder meer de kasstroom, risico-opslagen op de disconteringsvoet en exit yield. Zoek daarnaast meer zekerheden door het gebruik van minimaal een tweede methode voor de onderbouwing. Bijvoorbeeld een comparatieve methode door gebruik te maken van referentietransacties. Een taxateur valideert dan de taxaties op basis van minimaal twee methodes. Doe dit vaker per jaar en u leert doorlopend de waarde van de portefeuille kennen. 

 

Betere sturingsinformatie

Wij zien dat diverse corporaties al grote stappen maken met het waarderen op marktwaarde en ook de toegevoegde waarde er van ervaren. Zo kan het helpen in de relatie met diverse stakeholders als verantwoording in de jaarrekening of het motiveren van gemaakte keuzes. Bijvoorbeeld als corporatie onderhandelt u met de gemeente over nieuwe prestatieafspraken. Het kennen van de marktwaarde helpt u bij het toetsen van de financiële haalbaarheid. Of bijvoorbeeld bij het toetsen van geplande investeringen in uw bestaande bezit. 

Hoe begint u?

Stap 1: Bepaal het doel van de marktwaarde

Krijg scherp waarom u de marktwaarde wilt weten. Welk doel heeft u? Zijn uw doelstellingen meer gericht op sturing of ook op verantwoording? Bijvoorbeeld u wilt een rendementsdoelstelling halen. Of u wilt niet onrendabel investeren in nieuwbouw of het bezit verduurzamen. Het uiteindelijke doel bepaalt de wijze van inzet van de taxatiesoftware, de mate van diepgang van de taxaties en wie u de taxaties laat maken.

Stap 2 Begin met meten

Zodra de doelen scherp zijn kunt u beginnen met periodiek meten van de marktwaarde. Daarna, bij opvolgende taxatierondes, start u telkens met betere uitgangspunten. Door periodiek dit taxatieproces te doorlopen werkt u structureel aan betere brondata, kennis van uw bezit en de markt waarin u opereert. Dit leidt tot beter onderbouwde taxaties. Het kennen van de marktwaarde per complex geeft u de mogelijkheid de prestaties van uw complexen uit te drukken in marktrendementen.

Stap 3 Krijg betere stuurinformatie

De inzichten die u krijgt levert u veel stuurinformatie op. U weet namelijk waar u heen wilt want het doel heeft u immers bepaald. Een meting werkt dan als een kompas. Het vertelt u niet waar u heen moet maar geeft wel een ijkpunt aan waar u staat op de route naar uw doel. U bepaalt zelf welke route u neemt of kunt in ieder geval uw stakeholders uitleggen welke route u heeft gekozen. Zo heeft u een betere onderbouwing van uw besluiten en kunt u daadwerkelijk gaan sturen.

Enkele voorbeelden uit de praktijk

Wij zien bij sommige corporaties dat het kennen van de marktwaarde en de onderbouwing daarvan veel kan opleveren. Zo hebben enkele corporaties het eigen huurbeleid aangescherpt omdat ze beter wisten wat de huurder er voor over heeft. 
 

De disconteringsvoet en het aanvangsrendement die volgen uit een taxatie geven houvast voor het opstellen van het rendements-/risicoprofiel van het vastgoed. Het helpt wanneer daarnaast ook de prestaties (historische cijfers) worden afgezet tegen de marktwaarde. Hierdoor ontstaat een genuanceerd beeld tussen realisatie en de potentie van de complexen.

Een ander voorbeeld is het combineren van de complexen met de hoogste verwachte mutatiegraad en de huurpotentie. Ook deze beide elementen vormen onderdeel van de taxatie en geven inzicht waar een eventuele huurverhoging haalbaar is en het snelst gerealiseerd kan worden. 

Hetzelfde geldt voor de waardepotentie. Dit inzicht heeft voor veel corporaties tot nuttige aanpassingen in de verkoopvijver geleid.

Meer inzicht, betere stuurinformatie en bewuste keuzes

Met modelmatig waarderen ben u beter in control en heeft u betere stuurinformatie. Een voorwaarde is wel dat u weet met welk doel u waardeert en dat uw uitgangspunten helder zijn. Bepaal de taxatiewaarde met meerdere methodes naast elkaar. De taxateur valideert de taxaties op basis van meer dan twee methodes. Zo levert waarderen op marktwaarde u meer inzicht, betere stuurinformatie en bewuste keuzes ten aanzien van uw bezit. Niet alleen ter verantwoording van wat u doet maar u kunt proactief uitleggen waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt.


Dit is een verkorte versie van het seminar dat Bastiaan van der Mijl gaf op de Corporatiegids LIVE Kennisdag op 24 maart 2015.