Het wordt nooit meer zoals het was, of toch?

Het gaat weer goed met de Nederlandse woningmarkt. Na een moeilijke periode, getekend door de crisis vanaf 2007 en een woningmarkt die twee jaar later instortte, klinken positieve ontwikkelingen en groeiverwachtingen inmiddels door. De woningprijzen gaan omhoog. In populaire woongebieden wordt de vraagprijs alweer ‘ouderwets’ overboden. En het aantal woningtransacties is weer op het niveau van voor de crisis! 

Betekent dit dat we nu weer staan waar we in 2009 gebleven waren? Of wordt het nooit meer zoals het was? Zoals zo vaak, ligt de waarheid in het midden: het marktsentiment is terug, maar het speelveld is wel degelijk veranderd.

Met de crisis werd de woningmarkt van aanbiedersmarkt een vragersmarkt. Consumenten kregen grote invloed op hun eigen woning en professionele eigenaren hadden het voor het uitkiezen in de verwerving van stagnerende projecten. Waar consumenten voorheen blij mochten zijn dat zij een woning kregen, begonnen partijen zich meer en meer het vuur uit de sloffen te rennen om huurders en kopers in hun wensen te kennen en bedienen. Nu er weer nieuwbouwprojecten binnen een dag verkocht worden en vraagprijzen van bestaande woningen overboden worden, is het maar de vraag of deze verandering beklijft.

Een blijvende verworvenheid van de crisis voor kopers van nieuwbouwwoningen zal zijn dat veel aanbieders hun keuzeprogramma uitgebreid hebben met conceptmatige woningen. Een trend die ook door corporaties en beleggers aangejaagd wordt. Onder beleggers is kapitaal beschikbaar voor investeringen in (middeldure huur) woningen. Van oudsher kopen beleggers bij voorkeur turnkey in. Dit vraagt om ‘kant-en-klare’ woningen. Ook corporaties schuiven richting deze voorkeur. Veel corporaties hebben hun ontwikkelactiviteiten verminderd of gestaakt. De focus wordt weer sterk gelegd op de kernactiviteiten. Maar àls corporaties investeren, dan kopen zij steeds meer turnkey in.

Ontwikkelende bouwers

Dat vastgoedeigenaren minder zelf ontwikkelen, betekent dat er ruimte voor de rol van projectontwikkelaar is vrijgekomen. In dit gat zijn de bouwbedrijven gesprongen, vooral de middelgrote bouwers winnen snel terrein. Zij pakken de rol van ontwikkelende bouwers. Het stadium waarin zij de opdracht aannemen, kan variëren van ‘engineer & build’ en ‘design & build’ tot volledige planontwikkeling en realisatie. Vanzelfsprekend vraagt dit andere competenties van bouwbedrijven dan wanneer zij enkel de rol van bouwer vervullen.

Ontwikkelende bouwers worden nu adviseurs en gesprekspartners. Van hen wordt verwacht dat zij snel en eenduidig inzicht kunnen geven van het effect van bepaalde keuzes. Door wijken en woningen conceptmatig te benaderen, niet alleen in ontwerp maar ook financieel, kunnen de gewenste kwaliteiten snel worden doorgerekend. De nieuwe generatie ontwikkelende bouwbedrijven kan keuzes direct visualiseren en van een prijs voorzien. Voor het snel doorrekenen en visualiseren van keuzes, is specialistische software nodig. Vergelijk het met een autoconfigurator. De klant kiest zijn auto en geeft aan wat zijn voorkeuren zijn zoals kleur, type velgen, type motor. Met een druk op de knop verschijnt zowel het visuele als het financiële plaatje op het scherm. De aanbieder laat bijna instant zien wat de inhoudelijke en financiële consequenties van keuzes zijn. Op deze manier kunnen de vastgoedeigenaren gemakkelijk bepalen of het resultaat de juiste bijdrage levert aan hun strategische doelstellingen. Door dit samenspel gaat een ontwikkelende bouwer waardesturend mee-ontwerpen.

Deze rolverdeling lijkt structureel. De nieuwe generatie bouwondernemingen is opgestaan, corporaties focussen op hun kerntaak en kapitaal van beleggers is beschikbaar. Nu de vraag weer aantrekt, ontstaat eenzelfde marktdynamiek als voorheen. De kans is groot dat huurders en kopers straks ‘gewoon’ weer blij mogen zijn als zij een woning kunnen krijgen. Maar een verworvenheid is dat inzicht en keuzevrijheid in vastgoedsturing toegenomen zijn, voor particuliere en professionele klanten. Ook in een groeiende markt kan en zal door goede IT-tooling voor design en finance de klant centraal blijven staan.

Drs. ing. Martijn Bax MBA is senior projectmanager Asset Management bij Reasult.

Deze blog is eerder gepubliceerd op www.www.vastgoedmarkt.nl