Het waarderingshandboek is een kans voor woningcorporaties

Inmiddels heeft het ministerie concreet gemaakt in het waarderingshandboek waar de verslaglegging van woningcorporaties in 2016 aan moet voldoen. Het doel van het handboek is uniformering, transparantie en onderlinge vergelijking. Wat de verplichting voor woningcorporaties aan kansen biedt, blijft nog wat onderbelicht. Het is hoog tijd om daar verandering in te brengen. 

Basis versie: verslaglegging 

Het handboek schrijft voor dat alle woningcorporaties in het jaarverslag van 2016 de marktwaarde van hun bezit moeten opnemen. Om tot deze waardering te komen, zijn in het handboek parameters en hulpmodellen voorgeschreven. Op deze manier is er minimale ruimte voor eigen interpretatie om tot een waardering te komen. Hierdoor komt een eerste portefeuillewaardering nu relatief snel en eenvoudig tot stand zonder dat daar een (externe) taxateur aan te pas hoeft te komen. Puur gericht op de verslaglegging is deze generieke waardering op portefeuilleniveau voldoende. Het laat zien hoe de portefeuille van de woningcorporatie als geheel presteert.

Full versie: sturingsinformatie


Waarderen op marktwaarde wordt voor woningcorporaties pas echt interessant, zodra zij die waarden ook als sturingsinformatie gebruiken. Inzicht in de waarde op portefeuilleniveau is dan te generiek. Om specifiekere waarderingen te doen, waarbij moet worden afgeweken van een aantal parameters, biedt het handboek zogenaamde vrijheidsgraden. Dit zijn een aantal items waar woningcorporaties een eigen inschatting kunnen maken, namelijk: markthuur, leegwaarde(stijging), disconteringsvoet, mutatiekans, erfpacht, onderhoudskosten en bijzondere uitgangspunten. Deze afwijkingen dienen wel gevalideerd te worden door een taxateur. De full versie levert een nauwkeurige weergave van de marktwaarde van het bezit. Er ontstaat inzicht op complexniveau.

Optimaal rendement

Het gebruiken van deze waarde als sturingsinformatie, moet vooral niet verward worden met het nastreven van maximaal financieel rendement. Het staat namelijk buiten kijf dat dit vanwege de maatschappelijke taak van woningcorporaties geen doel is. Woningcorporaties kunnen deze waarde wel gebruiken als referentiepunt en als middel om het gesprek aan te gaan. Met inzicht in wat een complex marktconform zou opleveren, wordt ook het verschil inzichtelijk ten aanzien van het gekozen beleid. Er ontstaat een duidelijk beeld van het financieel en maatschappelijk rendement. Hierdoor kan bewust worden afgewogen wanneer een marktconform dan wel maatschappelijk beleid te voeren. Het is aan corporaties om te besluiten hoe ver dit uit elkaar mag liggen. Daar geven de interpretaties en de individuele doelen per woningcorporatie de doorslag.

Ambitie woningcorporaties

Juist die bewuste keuzes zijn van belang om de taken binnen de driehoek – kwaliteit, betaalbaarheid en bereikbaarheid van woningen – ook op lange termijn uit te voeren. Dat is precies de bedoeling, ook van de overheid. Niet voor niets zijn de verantwoordelijkheden met betrekking tot leefbaarheid en sociale betrokkenheid elders komen te liggen. Waar het om draait is dus niet om het maximale rendement te realiseren, maar het optimale. Inzicht in marktwaarde op complexniveau is heel waardevolle sturingsinformatie om dit te realiseren. Hiermee komt de ambitie van menig woningcorporatie om de volgende stap te zetten in integrale vastgoedsturing binnen handbereik. Ondanks dat het waarderingshandboek een verplichting oplegt, biedt het dus ook voor woningcorporatie mooie kansen om de ambities te realiseren.
 

Harm Booij, senior business consultant woningcorporaties bij Reasult.

Deze blog is eerder gepubliceerd op www.woningmarktnl.com