Assetmanager vindt bij corporatie geen gespreid bedje

Woningcorporaties hebben recent meer ruimte gekregen om op rendement te sturen, denk aan nieuwe regels rond huurverhoging en het verkopen van woningen en woningcomplexen. Zij kunnen daardoor een zelf gekozen portefeuillestrategie nastreven en bewust kiezen waar in de portefeuille ze zich als belegger willen gedragen. Daartoe willen woningcorporaties per complex kunnen kiezen.

   Bert Muller 

 

Om hun assets te managen stellen woningcorporaties nu op grote schaal assetmanagers aan. Maar het beleggen van deze taak bij een functionaris is slechts een eerste stap. Als verder niets verandert, komen zij niet bepaald in een gespreid bedje. Welke stappen zijn nodig om assetmanagers hun taken goed te kunnen laten uitvoeren?

   

Organisatiestructuur 

Een assetmanager claimt de eigenaarsrol van complexen en is verantwoordelijk voor het halen van de portefeuilledoelstellingen. De huidige organisatiestructuur van veel woningcorporaties vormt hierbij een drempel. Het organogram van woningcorporaties ziet er namelijk veelal uit als een hark met bovenin de directie en daaronder diverse afdelingen zoals onderhoud, administratie en wonen. Eén complex bestrijkt dus meerdere afdelingen. Hierdoor heeft de hele corporatie met de prestaties van een complex te maken, maar ieder slechts voor een deel. Er zit geen hiërarchische lijn in en dit maakt het lastig om op complexniveau te optimaliseren.

 

Vastgoedmanagementsoftware 

De organisatiestructuur zie je ook terug in de inrichting van software. Daardoor gebruiken veel assetmanagers software waarin zij niet de benodigde stuurinformatie vinden. Veel softwarepakketten waarmee het beleid wordt gesimuleerd, zijn namelijk ingestoken op een hoog abstractieniveau. Hierdoor is er weliswaar een aardig beeld van de portefeuille als geheel en van de verschillende posten op portefeuilleniveau te verkrijgen, maar zijn die niet gebaseerd op de specifieke kenmerken en mogelijkheden van de individuele complexen. Er wordt vooral met gemiddelden gerekend, waaraan je als assetmanager niet genoeg hebt. Daarnaast is die software nog vaak ingestoken vanuit de financiële administratie. Die staat te ver bij het vastgoed vandaan, en geeft daardoor vooral inzicht in de financiële ruimte en prestatie van de corporatie en niet in de optimale strategie voor individuele complexen. 

Oplossing 

Assetmanagers hebben een gedetailleerd en afdelingoverstijgend beeld nodig van elk complex. Bovendien moeten assetmanagers kunnen bepalen wat er met een complex gebeurt en hun beleid uitdragen aan de rest van de organisatie. Er zal dus het nodige veranderen bij woningcorporaties.
De komst van de assetmanager zal het organogram van woningcorporaties meer op dat van beleggers doen lijken, de bekende piramide. Daarin zullen assetmanagers de strategie van directie en het portefeuillemanagement vertalen in een tactiek per complex en deze afstemmen met de overige afdelingen. Corporatiemedewerkers zullen zich wel op hun eigen afdelingsdoelstellingen blijven richten, maar specificeren hun inzichten op complexniveau en delen die informatie met de assetmanager. 
Bij inzicht en overzicht speelt assetmanagementsoftware een sleutelrol. Althans, als de software de nieuwe organisatiestructuur ondersteunt en de juiste kruisverbanden legt. In dat geval kan de assetmanager vragen op complexniveau beantwoorden als: Wat gaan we bereiken met dit complex? Welke ingrepen gaan we doen? Welk huurbeleid passen we toe? En ook: hoe onderbouw ik dat het gekozen beleid goed is voor de woningcorporatie en de huurders?

Hebben woningcorporaties dit op orde, dan komt de assetmanager in een gespreid bedje. De assetmanager kan dan de verantwoordelijkheid voor complexen op zich nemen en een sturende rol pakken. 

Deze blog is eerder gepubliceerd op vastgoedmarkt.nl